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在日本生活的中国人,都是一种什么样的生活现状?

时间:2020/1/19 18:03:192009 作者:慧侨移民

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仿佛是突然之间,我身边的很多人都去日本买房、开民宿和定居了。 


以前说到出国定居,人们会选择去美国,去加拿大,或是是澳大利亚,英国……不知从什么时候开始,日本成为大家青睐的目的地。


同属东亚文化,日本与中国,有着一脉相承的文化连接;但语言的障碍,日本人微妙的相处方式,又为外来者融入日本社会竖立了重重阻碍。 


如何去日本买房?买房是投资还是自住?定居日本后,是岁月静好还是闷得发慌? 


且看长文。


我在大理认识的朋友麦斯威尔和菲夫妻两去日本旅居了。


六年前,他们从香港移居大理,从都市白领变身民宿主、咖啡馆店主。自己改造房子、装修,把两栋破旧的白族老房子改成了明亮优美的小店。那时虚度还报道过他们,题目是《有一天你会离开大城市吗?》 


六年后,他们再次启程,去了日本京都。和朋友一起,买了一栋小楼,请了日本中生代设计师做设计,准备开成民宿。


这个秋天,在他们回国的日子里,我们交流了很多关于日本生活、工作、置业的事情。


相比于在国内租房做民宿的变数和不安,麦斯威尔对于在京都开民宿淡定了许多,也不过分在意多少年能收回成本。他说:


“我是自有产权,不像在国内是租房改造,不会过了多少年房子就没有了,从而不得不强调高回报率,比如必须要五年回本,否则第七年房子就没有了。自有产权就会淡定一些,房子一直在的嘛,不会那么焦虑。”


因此,日本有很多百年老店,还有像各种社区店、小餐厅都过得很好,


“因为他们已经过了要快速挣钱的阶段。


日本社会本身贫富差距也不是很大,整个社会不强调唯成功论,不以金钱多少和社会阶层高低作为主流价值观,来衡量人生的意义。


很多人做一件事情,更多是因为我喜欢 ,或我擅长,目标也不是靠这个东西挣快钱,而是把它做到最好,慢慢精进,达到社会认可。


比起中国来,日本社会不会有太大的变化,不会突然有个企业出来说我巅覆了什么。日本会肯定你去打磨产品、你对某种道和术的追求。”


我认识的另一位大理朋友陈阵,也在前几年移居去了日本。


生于70后的他,最初选择在京都岚山买房,后来又去了京都附近的乡村、琵琶湖附近买了房子,过起了悠闲的乡村生活。


日本吸引了很多中国人移居,但真正生活在那里,也会发现两国人民在心理、人际等方面的种种差异。


就像那难以把握的微妙距离感,比如玩得再好、一起在家喝酒聊天再开心也不会在别人家留宿,轻易不会互相打扰,偶尔见面都会提前约好,不会临时说见就见。不麻烦别人,是深深刻进日本人骨子里的性格。


还有像网络上流传甚广的关于京都人的段子。京都人如果说你的手表很好看,其实是说你的话说得太长了;京都人如果问你要不要吃一碗茶泡饭,其实是说你差不多该走了,如果你不明就里地说声好,他却会说你太没礼貌……


Anyway,要融入日本社会是艰难的,但如果你只是去旅游,或者去投资、旅居,或许是不错的体验。


以下是我和麦斯威尔、陈阵关于在日本买房和生活的交流。



麦斯威尔


Q1:谁可以买日本的房子,有哪些房子可买?


日本买房子没有什么限制,外国人都可以买。房子也好,土地也好,都是永久产权,可以一直传下去。


买卖分三种,现成的公寓、现成的一户建,或者空的土地。


公寓有点像国内的住宅,开发商把一大块土地盖成楼房,分成不同的小房间卖。还有就是一户建,有点像别墅,但没有别墅那么大,土地也是你的。还有就是买空的土地,你再去盖新的房子。


也有那种,你连着土地和未来开发商帮你盖的房子一起买,这种在日本叫注文住宅,有点像定制的新房子。买一块空地,包含了未来帮你盖房子的价钱。但如果足够大,也没有高度、容积率等方面的限制,你也可以盖成小型的公寓,再分出来卖或分出来租。


所以在日本会有非常多小的开发商,一块不大的地,可以盖5层楼,这样就有500平米的房子,拆成15个公寓卖给别人。在日本,哪怕一个个体,也可以做小型开发商。



Q2:日本房价多少?


东京:港区、中央区,贵的5-7万,视乎小区环境、交通便利、周边配套、公寓软硬装等;偏远区域较便宜的2-3万


大阪中心区3-5万,便宜的1-2万。京都的中心区房价比大阪更贵,但整体会比大阪便宜些。


两年前我们在大阪买了个小公寓,面积是20平米,总价二十六七万。位置在大阪不算市中心,离最近的电车站走4分钟,乘电车到比较中心的难波大概20分钟,交通还挺方便的。买的时候已经带租约,我们到现在都没进去看过,不知道长什么样,只看过外观。


不过中介会给你看平面图,日本房子内部都差不多。我们最后买的也不是当初看的房子,是后期回国后,在中介发来的房产信息中选的。


反正根据我们和朋友的经验,日本的公寓房你看过一两次后,后面不看也没影响。他们有标准的房子信息范本,它的地图、位置、面积、容积率、建筑时间、租金、地域属性、照片、地形图,非常标准化,不需要现场去看。



Q3:房产出租的回报率是多少?


租的话,首先要扣掉物业的修缮费和管理费。日本的房子为什么建了30年都很新,不破,因为你交了这两笔费,开发商的物业公司会拿去做维护,包括电梯的定期维修、外墙的补漆等。这个费用约占到租金的15%到30%,跟房子的楼龄有关。


还有中介帮忙管理的费用。一般买卖和租赁找的都是同一家公司,买了后就交给中介管,他去收租、交水电费,租客有什么问题他也帮忙解决,会收取5%的管理费,这是行业通则。租客有问题也是找中介,不会找你。


算下来,租金净回报在1500元到1600元的样子,投资回报率接近7%。不过这两年大阪的房价也有涨,导致投资回报率下降,那时候还容易找到7%的,现在能找到6%的就比较少。


收租金的话,你可以跟中介约定方式。我们每年都会去日本旅行,每次飞大阪前,跟中介约好去他办公室拿现金,拿到后在日本玩就花掉。你也可以给他一个中国账号,让他按时打给你就行,但涉及到境外转账,手续费会高一点。


如果你买了有租约的房子想自己住,或者以后去住,是比较困难的。因为日本大部分房子以长租为主,如果你要提前解约,哪怕说赔钱,也是不太行的, 会打官司,你会损失非常惨重。你也可以私了,租客愿意当然没关系,但如果他就要住在这儿,说住了几年很方便,你就不能随便赶人走。



Q4:买东京、大阪、京都哪里划算,投资回报率如何?


买哪里划算,要看你的需求是什么。


如果是投资,买来后长租,挣固定租金收益,那这在东京能做到4%的回报率,不会很高。前两年房价有一定程度上涨,但由于日本政府保护租客的政策,房租不会上涨。所以在日本你要面临一个问题,就是很多年都不会加租的。


如果租金多年不变,但房价涨了,你的收益率实际上是降了。所以前两年东京可以有6%、7%的回报率,随着东京奥运会到来,房价上涨,租金不变,收益率就降到了4%。


大阪和京都会好一些,基本上还能找到5%到6%的,甚至一些小地方能找到7%到8%的,因为房价的整体水平比东京低。所以纯从收益的角度来说,大阪地区比东京是一个更好的选择。但整体收益率不能期待高到8%以上。


另外还要考虑房产的流动性。日本经过了房地产泡沫后不会炒房,房价变化是不大的。这些年房价上升,主要还是开放了外国人进来。但日本政府对房产的调控比较厉害,所以你必须要有合理的预期回报,不会像国内一年翻几倍。


此外日本的房子和地是分开的,比如一户建,房子一直在贬值,因为会折旧,但地是会升值的,因为它是核心资源。如果这里经济发展越来越好,地就会越来越值钱。


这些年日本公布的地价升幅,比较好的区域大概每年15%左右。比如东京、大阪、京都、名古屋、北海道的中心区域,基本上能保持每年15%的地价增幅。


另外日本政府不鼓励短炒短卖,所以在卖房时会有一个增值税。假设你买进100万,卖掉时是200万,它会收增值税。如果你在五年内卖掉,它会收你挣的部分的35%,相当于100万要抽你35万。如果5年后卖掉,就会抽你15%。如果亏了或者卖平,就不会有这个税。日本会抑制投机。


所以从投资来说,收租是比较稳妥的,日本现在大部分也都是租房,尤其是年轻人,租客是很好找的,不太断档。回报率也很稳健,大部分日本人也都会提前交租。此外就是日元相对保值,它是避险货币。


还有一种情况是买来做民宿,这个就比较复杂,我们在京都有这样做,后面会详细讲到。


此外就是你喜欢日本,希望有个自己的地儿,时不时来住,那就按照自己的实际购买能力去选就行。可以买一个小小的单元房,门槛相对是比较低的,比如东京和大阪那种15平米的房子。


日本的房子都设计得特别小型,卫生间是集成的,有点像模组的套装,在小空间里很好地利用效率。厨房在过道,日本人做饭少油烟,不需要隔离。然后是榻榻米空间,就不需要专门隔一个卧室,厅、卧室、工作区都放在一起的。


交易成本的话,我们估算后大概在6%到10%,比如你买100万的房子,实际付出可能在105万多到110万,包括了各种中介费、税。



Q5:可以贷款吗?


外国人贷款会比较困难。要有在留日本的资格(工作签证,永居,或入籍),会审核你的财务状况,很麻烦。而且中国和日本的信用体系也不太一样,总的来说对外国人不太现实,所以大部分情况是你随便买,但要全款买。


经济泡沫爆了以后,日本房地产市场萎靡,日本人不愿意买房。银行倒很希望放贷出来,利率1%到2%,特别低,但依然没有人借。对外国人来说,要能贷款买到房是很划算的。


我跟中介咨询,他说大部分外国人贷款是比较困难的,有全款尽量全款。


而且对于日本卖家来说,他对按揭也不是太欢迎,毕竟有买家卖家和银行三方,有一个长期的按揭过程,所以通常一次性付清卖家也会爽快一些,少了担忧。按揭的话,他可能就不卖了,或者去找第二个买家。



Q6:日本买房一定要通过中介吗,什么样的中介靠谱?


基本上,在日本买房是要通过中介的。


至少我们接触到的中介是非常负责的,很典型的日本人做事方法,会把所有东西跟你讲得非常清楚。


通常他会提前做好调查,比如房子是否发生过凶杀案,或者有没有人在里面过世。如果他没有跟你说,而你事后发现了,是可以把中介公司告到破产的。他们有一整套法规,非常完善。


在日本,不诚信、犯错成本是很高的,所以每一家有正式牌照的地产中介都会符合法规,给你的所有信息非常清晰。这一点我还是很佩服日本人。


现在华人中介还蛮多的,只要合法,都没有太大问题,毕竟法规很严厉。中介公司有一个职位叫宅建士,相当于有中介牌,在日本不是那么容易考到,中介公司必须要有这样一个人在。只要有这个牌照,那中国人还是日本人区别不是很大,都受法律限制。


也不排除有些华人业务员为了多卖点房子,比较激进,但总体来说违法成本很高。而且你如果完全找日本公司,沟通成本也会高一些,所以这个要自己来判断吧。


我们运气比较好,找了日本公司,对接的业务员是中日混血,日本出生长大接受教育,是日本人,会说中文。很负责任,我们买来做民宿,手续很复杂,他一直在帮我们处理,不是说你房子买好后跟我就没关系了,有问题找他,他都会帮你,包括无偿地做些翻译工作。



Q7:如果用买来的房产做民宿需要怎样的手续?


今年我们和朋友一起,又在京都买了个房子,打算做民宿。


京都还是偏贵的,房产本身、改造的费用都不会低,人工、材料比国内贵很多。我们买地连改造加起来数百万。投资回报率的话,视经营能力。不过总的来说,自有产权会淡定些,不会那么焦虑。


在日本买房做民宿需要对法律了解得很清楚,最好要咨询律师。从去年开始,日本出台了民宿法,把灰色地带做规范了。以前可以做民宿的公寓房,现在基本上不太能做民宿了,会面临邻居的问题,基本上不可能申请到民宿牌照。一户建可以,但也有很多条款,需要具体去咨询了解。


此外是网上传了很多、但不完全正确的信息:就是民宿法出台之后,所有民宿只能做180天。但实际上有很多不同牌照可以去申请,最大的叫酒店牌照,还有就是简易宿所,也叫小旅馆牌照,这两种对于营业天数都没有任何限制,可以全年营业,我们申请的就是这种。


最低的就是民宿牌照,一年只有180天时间可以经营,东京、大阪、京都可能都会有不同的规定,需要很详细地去了解,在购买前可以去咨询专门的民宿运营代理公司。



Q8:在日本买房和生活需要什么样的签证?


如果只是前来买房投资,办旅游签证就行,比如三年多次往返,一次最多能呆半个月。


我们目前在通过民宿去申请经营签证。如果你购入了资产,开展民宿业务,可以通过日本的律师去申请。


前几年会一年一年发给你,第二年续不续取决于第一年的经营状况,比如发现你根本没有经营,或经营得一塌糊涂,看不到你继续经营的可能性,就不发给你了。如果你在持续踏实经营,带来客人,虽然挣钱不多,但越来越好,就会继续发给你。


申请永居的话需要呆满五年,我们目前还不想这些事情,先把事做好,到时再来决定要不要走这一步。


此外就是学生签证和工作签证。学生签证简单,报一个语言学校就可以拿学生签证。工作签证的话会难一些,当然需要你在日本有一份工作,公司能帮你办签证。



陈阵


最初是去日本旅行的时候,在岚山看到虹夕诺雅,很喜欢,想在它旁边有自己的房子。一个朋友知道我喜欢那里,发现了一个很不错的房子,拍了照片给我,我直接就找中介买了。


买了后做了一段时间民宿,新政策出来后,就没有做了,我们这个房子只能拿180天的牌照,就没有去办。而且日本请人工太贵了,在大理请个打扫卫生的大姐,一个月2000块钱就够了,京都没有1万块下不来。日本但凡有人工的地方都很贵,它是一个平等社会,只要辛勤劳动,收入都差不太多。


日本有几大贵,第一贵是交通费,日本人很多都不开车,周末才开,平时工作都是坐电车。然后蔬菜贵、水果贵。苹果一个要10块人民币,一个白菜要20块。他们是保护农民的,但凡是农民出产的东西都很贵,所以农民的收入很高,很容易达到城市的生活水准。


在京都生活了两年,冬天很冷,夏天很热,它三面环山,热气出不去。后来我在全日本到处找,想找像大理这样的地方。有一次,朋友偶然带我来了琵琶湖,一下就喜欢上这里了。琵琶湖790平方公里,面积有洱海加滇池等所有云南的湖面积之和。夏天不热,冬天不像京都那么冷,因为有湖调节气温。


那时看到湖边有一处温泉酒店,我自己一个人住了五天,把周边探寻了遍。后来就在附近买了房子搬了过来。房子前面是湖,后面是田野,路很平,没有高低起伏,可以散步。 


购买很简单,有护照就可以买,很难贷款,我买的两套房子都是全款。


湖边的房子相当于在乡下,日本乡村的房子空的很多,没人买。离京都有点远,差不多1个小时的车程,坐火车去大概半个多小时。也因为这样,价格也很便宜,还不到50万,只是岚山房子的零头。


现在我住在这里,每天早上起来,先去湖边捡一筐柴,冬天烧壁炉要用的。然后散步,回来自己做早饭,看一下国际新闻,然后学英语,工作。上午处理日本的事情,下午两点开始处理在迪拜和伊斯坦布尔的事情。


在屋前,就能看到湖的对岸,看到山。我在岚山住的时候,也觉得很美,但还是有限制,京都市区房子挨着房子,讲话不能大声。这边房子很稀,而且很多房子没人,住得比较自由,不压抑。


这一片以前是度假地产,当时买的人年纪都七八十岁,搬回养老社区了,这些房子就没人住,都是他们的二手房。周边房子很多,但都没人。全是独栋别墅,22个房子,只有5户常住的。有一个日本人周末才来,平常都不在。


另外还有几个欧洲人住在另一片,他们也是工作在网上完成,没有必要住在城市。就每天游泳、泡温泉、骑自行车、种菜、摘菜。


如果自己种菜的话花不了什么钱,生活成本比国内低。我实验过五天不花一分钱,除了出门坐车。想吃鱼就去河里钓鱼。自己种菜,买现成的苗,买回来放在土里,什么都不用做,就是浇水浇肥。


特别寂寞了就去京都站。我经常在京都站见人,吃个饭又回来。


住在这里就是要受得了寂寞,我在北上广深的朋友来了后,刚开始都觉得很美很舒服,过了几天都受不了,说这个生活根本过不了,想要回到京都、大阪去。大理来的朋友个个都喜欢,说这就是我想要的。


所以在日本的生活究竟好不好,只能说如果你是可以忍受孤独,内心世界已经很自洽的人,是会喜欢上这里的生活的。


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