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必读!日本买房有什么要注意?怎么通过买房移民日本

时间:2020/1/19 17:54:05593 作者:慧侨移民

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日本人守法、当地治安好及政治稳定,相较之下投资日本房产风险较低。不过海外置业始终有风险,在做任何投资决定前,应多方面了解清楚潜在风险,切勿只因回报率高而购买物业,以免误踩陷阱。


买房住日本哪个地方好?


日本全国以行政划分为都、道、府、县和市共5级,而日本人口集中于东京、大阪、名古屋三大都市圈,地区较繁华。乡郊地区人口稀疏,当地出现大城市人口增加而乡村人口减少的两极化现象,因此海外投资者应避免购入非都市物业。买家也要考量退场及房产保值的程度,西洋君认为于东京、大阪、名古屋等大城市投资较合适。


2018年,日本通过赌场法,将在国内兴建赌场,周边基础建设理所当然会增加并刺激当地经济,加上东京取得2020奥运主办权,房价有机会随着奥运来临而上升。



买房收租怎么管理?


大部分投资者担心,购买日本物业后收租管理物业会不方便。但其实日本的租务管理制度非常完善,有很多管理公司代业主收租及管理,扣除支出后,会定期存入业主的银行户口,另外也为海外业主妥善安排日本租客之迁出及迁入过程,以至单位内维修的服务,收费大约是每月租金的5%(另加消费税),相信解除海外投资者于物业管理上的烦恼。


现在更有一些租管公司提供手机APP予海外投资者,以方便客人随时随地查看收支状况、照片等,更可于APP中与日方租管公司直接沟通及了解物业状况,令管理更为快捷有效。



日本买房需要注意民宿新法


近年有不少投资者倾向经营民宿出租给旅客,以获得更高回报。但日本已于2018年6月15日实施新的住宅宿泊事业法(简称民泊法),规定民宿户主在经营前必须先通过正式申请并取得营业执照,才能够营运。而且不同级别的民宿营业执照门槛及限制有所不同,投资者在购买不动产作民宿、旅馆类用途时必须全面了解不动产的详情是否符合有关法例要求及注意须知。



买日本房产要收税吗?


除了购买物业本身的金额外,投资者需考虑缴纳税金及支付各项费用从而计算不动产的成本及回报。购买物业的费用大约是买卖价格的6-8%,例如印花税、保险费和登记费。另外每年需交固定资产税1.4%、都市物业税0.3%。买房后每月交管理费和修缮金等等。此外,出租物业需每年的固定资产税及都巿计划税,金额一般政府估值的4%。


扣除个人免税额后,大多数业主不用交税,或是要交很少金额的税。而卖房时有可能扣起售价10.21%的源泉税,但政府会在下一年度确定需纳付的所得税金额后,将会退还多缴的税款。



日本房屋的防震系统


日本地震频繁,令很多人对日本房产却步,于日本挑选房屋过程当中,如何购买具备良好防震系统的物业?日本位于地震带,防灾意识强劲,建筑时有高规格要求。根据新耐震法,1981年后的物业要达六级耐震,2000年后落成的物业更达七级耐震,最新型的建筑物已达到免震级别。


在新耐震法后购得的房屋,大多不必担心防震问题,反之屋龄超过三、四十年的房屋因建筑年期较长,当时建筑法规要求较现时宽松,故没有近几年建成的房屋来得安全。因此投资者于购房时应留意房屋的建成年期是否纳入新耐震法规管,另外更可投保火灾地震保险,充分保障投资的权益。



新耐震基准


震度6级到7级的大规模地震,房屋不可倒塌、崩坏。震度5级的中规模地震,房屋几乎不损坏。因此投资日本房产,大可不必担心地震问题。


建议投资1981年以前的物业,其中一个原因是买入价会较低,投资回报率相对新房会较高;另外,由于买日本物业是连永久地权,因此物业价格其实是地价加上建筑物的价格,但建筑物会不断贬值,占整体价格的比重越来越少。


例如一间新房屋,建筑物与土地各占物业价格的50%;但一间旧房屋,建筑物与土地占物业价格的比例会变成2比8。越老的房子,建筑物价值越少,买家需要投放的资金就越小,所以买日本房产最重要的是买地。



日本房产可以分为SRC、RC两种


SRC是指钢骨为主要结构,再加入钢筋在外围包覆混凝土;RC则是以钢筋为主要结构,之后加入混凝土。以前SRC比RC在耐震方面出色,但技术发展至今,差距已不大,两种都耐火、耐用、耐震。RC比较适合多样性的结构设计,但是重量太大,不适合在地基软的地方使用。而SRC则因为技术含量较高,建设价格比较昂贵。


说完了日本房产的一些注意事项后,我们最后来了解下日本的经营管理签证。日本没有投资移民签证,更没有房产投资移民签证。唯一比较接近的是经营管理签证,而经营管理签证在2015年前叫投资经营签证。日本入国管理局变更这个签证的目的,就是希望有移民意向的外国人不仅要投资,更要在日本有合理的经营管理行为。



日本经营管理签证申请条件:

申请人20岁或以上

投资500万日元(约32万人民币)或以上并开设公司

在日本有固定公司地址


注:首次取得经营管理签证的有效期为一年,之后需要向入管局表述公司的运营情况,入管局再决定是否续签及续签的时间。当续签达到一定时长后,就可以申请永久居留权。



日本经营管理签证续签条件:

在日本无不良记录

公司有合理运营方式和计划

收入可充分在日本生活


申请永久居留权:

在日本无不良记录

连续在日本居住满10年

有稳定收入来源

申请获批后需连续5年在日本居留



申请经营管理签证的法律要求:

投资500万日元

有明确的事业内容

有明确的办公地点



里面没有提到需要购买房产,为什么很多的移民公司说买日本房产可以移民?因为,达到以上三个要求是拿到最开始一年期的经营管理签证的条件,但是一年后更新签证主要是看两点:


在日本有无违法行为(违规停车也算!)


公司经营情况:这一点比较重要,因为现在入国管理局在审查通过经营管理签证时,会预审公司以后的运营状况,如果事业内容不稳定或者没有可行性,在最开始的一年签证都拿不到。而对于一个不熟悉日本的外国人而言,最稳定和可行的事业就是投资不动产然后运营管理。这也是移民公司把经营管理签证叫做投资移民或者房产投资移民的原因。


但是近几年随着移民日本的人增加,入国管理局也开始重视经营管理行为,他们认为如果投资者的公司只是投资公寓单位长期放租的话,只需要委托一间管理公司即可,投资者并没有经营管理行为,因此没有来日本居住的必要性。


近年以投资公寓单位为由申请移民的投资者被拒签的案例来增多。因此投资一些需要经营管理的房产类型,用来作申请移民是较好的选择,具备稳定性及有经营管理行为两个要点。


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