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我在日本买房,告诉您房产投资心得有哪些
我在日本买房,告诉您房产投资心得有哪些分享 浏览:408 来源:慧侨原创 发布时间:2019-08-06
最近国内对日本房地产的讨论越来越多,我通过大学同学群对国内市场上推荐的日本房产开始关注起来。国内房市因为政策干预因素太厉害,我这种门外汉就不瞎评论了。我说说我在日本买房的经历吧。希望给大家有个参考,所有的数据都是真实数据。



2017年我在日本首都圈有一套内面积60平米的两室两厅, 地铁口、精装房,如果按照国内算法的话应该算八十几平米。因为带一个十几平米的阳台,公摊比例会很大。 首付两成,贷款35年,浮动年利率0.725%。目前出租。日本的专有面积不包括公用设施,比如走廊,大门,电梯间等。专有面积以房产墙壁的中心计算,建筑面积则以墙壁内侧计算。所以,专有面积一般要大于建筑面积,相差大约在10%。

我发觉在日本买房的中国人起初都是很谨慎的,因为在他们的概念中日本经历了房产泡沫,年轻人都是以租房为主,一般买房需求出现在夫妻俩第一个孩子出生前后。随着近几年日本经济逐渐的复苏,以及令和时代的来临,越来越多的日本人观念开始发生了变化。

东京还有一个特色,就是上班基本靠轨道交通,离地铁口越近的房子越贵。还有就是南边的朝向要比北边贵一点。对于日本当地人来说并不太会选择市中心的房子,因为在寸土寸金的日本,市中心聚集了太多的商业设施,住宅配套并不丰富,所以不是日本人居住的首选之地。后来锁定在东京都和南边的神奈川县交界的地方,有一块新开发的区,一共有五六条地铁通过的交通大站。几乎东京圈内所有重要的地方都能一部地铁到,不用换乘。



一部《灌篮高手》让神奈川县成为很多中国漫迷心目中的圣地,不知影响了多少80、90两代人。神奈川位于东京都市区西南部,领导着日本经济不断发展的一个充满活力的、有着丰富的自然环境和观光资源的好地方。


最后和妻子商量后选了一个和地铁口直接连通的期房,折合人民币三百万不到,这个价格其实在东京都内买房也差不多够了。因为我是学建筑出生的,所以衡量房子另一个重要因素就是质量要好。据我和当地施工人员交流以及亲自检查,发现无论是抗震,还是设计寿命均达标,而且内装和公共部分装修都让我们满意,况且周边大量的商业设施也在建造,前景比都内很多地方都好。




交房到现在已经2年多了,我这里同样户型挂牌出来的价格涨了8%。别看是神奈川县的地盘,但是在首都圈评比“最想居住的地区”这块地区排名爬到前三了。

可惜交房没多久我们就因为工作调动关系要去美国,偶尔回日本。当时因为觉得地铁口这个位置太方便了今后应该还有涨的余地,就挂出去出租,租金交完各种费用和税,还完贷款还可以收租养房,于是打算先这么租着。

我觉得东京房价还是比国内理性多的,涨跌都有原因。房屋持有成本表面看似比国内多,但是好在永久产权,租金收益也高,而且综合国内与日俱增的物业管理费,我还是觉得在日本买房是值得的。

我持有这套公寓的成本有以下:
1. 不动产税:每个月1万日元左右,一万日元相当于600人民币。
2. 管理费:两万日元左右。
3. 修缮基金:最初的十年每个月1万不到,以后每10年涨一次。
4. 如果出租的话,交给房产中介公司全权打理,租金的5%作为报酬。



我想说这个管理费和修缮基金是很有必要交的。国内一些房子才10年房龄看上去就破旧了。公共部分更是脏乱,各种物件损坏,物业也不修,这一现象老小区特别严重。

日本的公寓即使造了20年,你去验房还是看房都是非常出色的。修缮基金不光会保证外墙和公共部分的修缮,还会存下来一部分用作推到重建的基金。几十年一百年以后建筑的使用寿命到了以后,不用担心房子就不再值钱了。因为一幢楼年复一年存下来的基金还是很多的。还有,这里基本上24小时都有人管理,有什么事打电话找管理人员很快就能解决,公共部分弄得非常的漂亮。


这一生一定要和神奈川谈一场恋爱!


最后我再解答一下投资人在日本买房关心的问题。

Q:中国人在日本买房是否有限制?
A:日本对于中国人买房是没有任何限制的,中国人与日本人在买房这件事上是平等的,并且没有限购。日本的房产都是永久产权,就算是中国人持有的日本房产,继承权也可以由中国人享有。

Q:在日本投资房地产,可以不向日本政府报税和交税吗?
A:这个是万万不可以的。日本的法律规定,在日本境内所有的收入—支出>38万日元必须向国家报税。如果被日本税务署发现没有报税,存在逃税行为的话,逃税者将缴纳过去最多七年的税款以及延滞税,加算税。并且,你持有的日本地产会被收押,知道你付税为止。

Q:中国人在日本买房可以办理贷款吗?
A:理论上可以,但实际操作起来难度很大。如果您之前没有在日本滞留的经历,办起贷款会十分复杂,通过率也很低,就算成功贷款,利息也很高。所以建议在日本买房的购房者用全款购买,购买起来要方便快捷很多。

Q:在日本租客欠租的情况常见吗?如果发生的话如何解决?
A:日本人一般很少拖欠租金,并且在日本租房之前,会有一系列的材料要求,另外需要提供租金担保人的资料。并且在租房之前,需要交纳1-2个月按金,礼金(不是必须缴纳),1个月中介手续费和第1个月的租金。如果没有担保人,可以寻求租金保证公司的帮助,如果房租逾期可想保证人或保证公司追讨租金。

Q:如果发生地震,对房屋的损害会有多大?如何尽量减少损失?
A:1982年日本对于房屋的抗震标准有过一次重大的更新,所以在这之后建成的房屋,是都有较高的耐震性。关于减少损失,我们可以选择购买房屋的地震保险,如果地震导致了房屋的损失,保险公司会予以赔偿。

Q:在日本买房子可以申请永居吗?
A:理论上讲是没有任何关系的。在日本买房子和居留权是独立的两个部分,而留在日本说白了只有这几个方式:留学,工作,开公司,找日本配偶。

Q:可以以公司的名义在日本购买房产吗?
A:可以的,但是在税款和一些手续上会与个人名义买房产生有一些不同。

Q:在日本购买房产,可以与配偶联名吗?
A:可以的,只需提交两个人各自的身份证明即可,并且每年报税的时候分开填写报税表。



对我来说,如果投资目的是分散资产和获得较稳定的租金回报,日本是一个不错的选择。相对理性的房产市场,成熟完善的制度,会节省较大维护成本和精力。房子的属性早已超越居住本身,持有优质城市的优质房产,更像是一门因安全感而存在的生意。



【慧侨日本房产活动介绍】

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