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日本房产除了投资民宿,还有什么选择?流动性强+风险低的单身公寓了解一下!
日本房产除了投资民宿,还有什么选择?流动性强+风险低的单身公寓了解一下!分享 浏览:677 来源:慧侨原创 发布时间:2019-09-25
在谈到日本房产投资的时候,似乎很多人都有“日本人只租房不买房”的认知,随着日本人消费理念的转变,加上日本对孩子独立性教育的思维植入,几乎所有的父母都不会选择为孩子购买房产,而作为刚出社会的年轻人,没个3、5年的经济基础积累,或者跟银行贷款,是无法拥有一套属于自己的房产的。


但慧侨移民一位在日本工作了5年,并且现在已在日本嫁人的朋友告诉我们,以她这些年对日本年轻上班族的观察和了解,似乎大家并没有太为房子的事而感觉到苦恼和焦虑。相反的,日本的年轻人觉得,其实租房子也没什么不可以,只要方便出行和生活,买房并不是那么必要的事情。

据日本官方公布的真实数据显示,日本的主要购房人群是30-40岁的日本公司职员或者公务员等,并且这些购房人群买房的目的,往往并不是为了进行短期投资,而是将房产作为长期持有物业,为将来退休以后的生活做打算。所以除非是在市中心生活的的上班族,有必要的需求和还贷能力的人,其余大多数年轻人还是会优先选择租房。


因为在同等条件下,租房其实和贷款还月供是差不多的,因此若不是非常必要,不需要背负贷款的生活会更轻松一些。


这也是日本的房产租赁市场从很长一段时间以来,都一直保持着非常稳定的活跃状态的原因。那么,怎样的房屋能更受租客欢迎?如果说,一户建这种在Airbnb上短租公寓更适合到日本的游客群体,那么公寓就该是日本年轻人,或者说是日本上班族们的首选了。


以下是来自一组日本上班族对公寓需求的调查反馈:

A君选择公寓的条件,须得通勤时间短。例如,住的地方离公司近,那么上班的路上可以缩短1小时,这样能使得他上班的时间更宽裕,也不需要赶得太匆忙,下了班也可以放慢脚步。因此,若是公寓可以离自己工作的地方更近,那么就算租金高点,也是可以接受的。

然而城市那么大,自然不可能所有人都在公司附近找到适合的公寓,对于B君来说,退一步的选择就是距离地铁近一些的公寓了,步行10分钟以内就能到地铁站的最好,因为挤地铁本身就需要花很大精力,还要花时间赶一段从住所到地铁的路,也是很让人难以接受的。

C君的公司待遇显然更好一些,如果住在距离公司较近的区域,每月会得到房租补助,按照租房的地段与公司的距离实际给出,这样一来,又可以省去一笔“巨大”的开支。如此看来,首先,从租房的条件上看,距离公司或者地铁近的公寓更受欢迎,其次,既然能够获得租房补助,那么,为什么不租而要买呢?



除此之外,不少日本的上班族们,会选择中心区离地铁站较近的小型单身公寓租住。一方面,单身公寓不需要太大的空间,只要能满足一个人的日常生活所需的设备即可,其次,小型公寓的租金相对更低,开销可以大大缩减,第三,公寓类的住宅类型一般都会有较为完善的物业设施配备,生活环境更舒适整洁,还有就是,大部分公寓都离地铁站较近,这也让年轻人大大算短了上下班路上的距离,免去每天长距离奔波的劳累。



对于房产投资者而言,唯有选对了租客们需要的房屋类型,才能获得最终的租金收益。而单间公寓,也正是这么一个高性价比的房产投资商品。日本大部分的单间公寓楼都距离中心或者车站步行5分钟以内,出行十分方便。另外很重要的一点就是,单间公寓的投入相对更小,投资风险更低。



日本在经历过20年前的经济动荡之后,虽目前地价和房价都在稳步提升,但就算是东京的房价,也仅是其他发达城市的一半左右,而且东京还是一个发达国家的首都。



所幸目前日本整体房价都在逐渐回升,主要不是太中心的位置,又或者说面积不是很大的单间公寓,甚至迷你公寓(一般面积小于30㎡),平均售价都不会很高。

伴随着日本各项利好消息都指向大阪,作为日本第二大城市,大阪的城市影响力已经不亚于首都东京,地价和房价的涨幅也在不断攀升当中。


有数据显示2018年大阪房产的平均成交单价与2017年相比,涨幅超过5%,且成交率也增长了3%,随着人口上涨和购房需求的激增,不动产经济研究所(REEI)预计,2019年大阪市和大阪府的新建公寓将达到13,800-22,000户,大阪的投资价值也日渐明显。



据日本当地统计局预测,福冈县将是继东京、爱知县和大阪府之后外籍人口迁移的潜力地区。各项日本的重要会议选址福冈,同时,福冈的旅游业也得以快速增长,外国游客人数从2011年的59万人,到现在激增至超过200万人。从本地人口流动上看,福冈也是日本年轻人聚集得更多的地区。同时还被评为宜居城市。



而在2005-2015十年间的外籍居民增长率排名上,福冈的增长率排名第一,且高于其他三大城市,成为人口迁移的一个重点地区。



因此我们说,对于想要投资日本房产的投资者而言,在可投资的房产类别当中,除了当下较为火热的一户建民宿短租市场之外,针对外籍留日人口的小物件公寓也是个性价比非常高的选择。而在投资收益较高的区域选择当中,目前处于快速发展,但区域整体房价仍不是那么高的地区,投资的收益将会更明显。


▲东京、大阪、福冈房价增长走势

从日本官方公示的地价涨幅,东京、大阪和福冈这三个地区的比较中不难看出,与东京房价相比,后两者的价格仍有很大的上升空间,而且从人口流动的趋势上看,这些正在发展中的区域是更多游客以及日本年轻人,外籍长居人口的重点选择。这也是我们为什么总说投资除了要看价格走势和租金收益之外,还要看人口红利的原因。


▲日本福冈小物件公寓实拍

房产投资本身就是一个靠长期持有来减少风险,同时获得稳定现金流收益的过程。因此在房产的甄选过程中,不仅要看眼前,更要看城市或者地区未来的发展,就目前而言,大阪和福冈应该是综合指标仅次于东京的性价比“潜力股”。而且随着日本各类重大赛事的临近,这样的潜力其实都已经昭然若揭,而在这样的机遇面前,要拼的就已经不再是眼光,而是“手速”了。日本单间公寓的“红利”,会在不久的将来得到很好的见证。

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