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国内首例西班牙移民客户申请西班牙购房贷款成功案例

 

国内首例西班牙移民客户成功申请购房抵押贷款

昨日,从慧侨移民西班牙分部传来喜讯:西班牙购房移民客户林先生,之前已经获得西班牙居留卡。在获取居留卡后,又欲购置两套房产,共计52万欧元,并成功申请了购房抵押贷款。

这是国内首例成功获得西班牙房产抵押贷款的案例。大大提升了买房移民的杠杠,通过租金还房贷,轻松享受西班牙房产增值回报。

 

西班牙购房抵押贷款操作详解

 

2016年年底,欧盟法院宣判:西班牙各银行必须将2009年开始,通过不正当的“触底条款”(西班牙语:Cláusulas suelo)收取的利息退还给抵押贷款买房的客户;根据当时的裁决,西班牙财经界估计这笔退还金额将高达40亿欧元;值此开始,西班牙抵押贷款买房政策开始回归正常。今天我们来仔细梳理一下,当下抵押贷款买房所需的一系列文件。

 

申请抵押贷款基本的步骤

 

无论是自行申请贷款,还是委托中介人士或机构申请,银行受理抵押贷款请求通常都以提供的申请文件为核心判断;根据西班牙资深房产中介的建议,如果有时间和足够的语言能力进行沟通,最好的办法是电话联系银行,并通过电子邮件发送个人相关文件的副本,这样能节约很多时间;银行会在三天内回复:行或者不行;如果被否定了,银行也会说明理由——比如各项条件都符合却没有被获准抵押贷款,有一种可能性是:单身。当然,这个要具体银行具体分析了。

 

一个标准线要牢记:抵押贷款业务在各大银行中,遵循的趋势非常相似:平均贷款额度为12万欧元(80%贷款额)。

 

申请抵押贷款的基本文件

 

1、必须提供抵押贷款申请者的身份证副本(DNI副本),或者在有效期内的居留卡副本(NIE副本)。

 

2、如果已经身负贷款,必须提供该贷款的相关文件(西班牙银行对贷款申请人的负债情况非常重视)。

 

3、财产证明,无论是现金储蓄,还是股票、金融投资产品或者其他房产,多提供这一类证明非常有助于贷款获批。

 

4、最新一年的Renta,这是一个人收入与纳税的总证明。

 

5、合同,这里分为两种,如果是雇员(La cuenta de ajena),且有长期合同(Contrado indefinido)最好在半年以上;其次是雇主或者自主经营的个体户,店铺的租约合同及每月房租的发票或收据。

 

6、如果是雇员,须在官方处打印一张最新的Vida Laboral,以及最近三个月的工资单(Nómina)以及个人银行账户的流水账(El movimiento bancario)。

 

7、如果是公司经营者或者个体经营者,必须提供最后一年的报税单(最近一年的Modelo 110,以及Modelo 115和130);缴纳Autonómo社保的收据(这个可以自己从扣保险的银行网站调出来打印),个人及公司或店铺的银行账户的流水账(El movimiento bancario)。

 

8、无论雇员还是老板,如果经济能力不足需要担保人,那么该担保人提供的材料同被担保人一样。

 

如果看中一套房屋,须确保该房屋具备以下基本材料:

 

1、5年的物业税和水费流水帐单。

 

2、已缴纳的物业保险费证明(部分小区以Comunidad名义单独征收,部分小区将这笔费用摊到一般性的物业费中),以及最近一张物业费的Recibo。

 

3、电费清单以及所属扣费账号的Comprobantes。

 

4、物业所属企业或部门的登记造册证明。

 

5、随时可用的居住(或入住)证明(cédula de habitabilidad)。

 

6、房屋所在城市内及区域的自然价值(Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana)税Recibo。

 

7、房屋所在城市内及区域的地产税(Bienes Inmuebles de Contribución urbana)。

 

(注:这部分内容为卖房必须提供的,缺少的话,这房屋可能不是“待售房”,千万要小心。)

 

注意事项

 

1、二手房的年代 

 

打个比方:在一些旧城区中,部分老房子可能有几十年以上的房龄,极可能会遇到这类情况:根据法规和房屋合同要求;每隔几年都会进行整改修缮,譬如增设电梯、粉刷墙壁、建设公共绿地或者重修砌墙等——费用为社区住户平摊。

 

2、房屋损害赔偿合同 

 

根据西班牙1999年生效的建筑法规定:如果建筑物有结构性缺陷,或者因为外力而造成损害,住户可以得到赔偿;但要谨记:赔偿需要有合同作为依据,如果曾经根据法律生成过合同文件,必须过户到购房者的名下,否则一旦出现赔偿,可能会落入原房主的手中;这项操作极具专业性,最好咨询专业代理人士。

 

3、首付+节省银行税 

 

再不考虑如BBVA银行100%贷款的情况下,一般是首付20%,然后贷款80%。但是就算首付20%后,购房者还要多准备10%~15%的资金,这包括各类税款和手续费。这里有一个技巧:如果购房者贷款的银行和原房东贷款或者进行手续的银行是同一家,那么就节省了一笔银行税。

 

4、永远要货比三家 

 

同样一个社区,可能不同Comunidad的费用都不同,有的看似便宜,但没有好的基础配套和服务就很不值得了。此外,房屋原房东提供的没水电等合同,如果觉得还可以,直接过户到自己名下即可,如果取消并重新弄,不仅要支付一个新的开户费,而且水电会中断15天左右,甚至更长时间。

 

5、留意Impuesto sobre Bienes 

 

Impuesto sobre Bienes,简称IBI,俗称地皮税;每年缴纳一次,千万记得要看这份文件,如果有拖欠记录;那么由新房主补交,还会产生罚款。

 

6、房价四步 

 

一套房子从报价到定价再促成最终交易,通常要经过四个步骤:

 

A、市场报价:无论新房还是二手房,总会有一个价格报给购房者;这个就是市场报价。

 

B、政府审核价:如果价格买卖双方可以接受,或者谈判之后确定,接着就是谈条件了,比如贷款资格、首付门槛等;但是请注意:在确定交易前,需要经过一个政府审核。比方说,一套房子价值10万欧元,可以基于此便宜或贵一些,但不能低于普遍的市场规律,假设10欧元的二手房买卖双方以6万欧元的价格成交,那么政府肯定会过问:为什么这么低价格?如无合理解释和相关手续依据的话;政府相关部门则要求购房者在4万欧元的差价中补税。

 

C、银行审核价:和政府正相反——银行看最高价!政府希望价格越高越好,因为可以多收税!但银行必须反其道而行之,比方说,还是这套价值10万欧元的二手房,买卖双方愿意以20万欧元的价格成交,不过银行绝对不会贷款给买家,因为银行已经不单单计算对方还贷的收益了,而是担心:买家与卖家合伙,故意提高房价进行贷款来赚钱。

 

D、最终成交价:A\B\C三部都妥了,这一步就顺理成章了。

 

买房都得交什么税

 

交易期间,这类知识会了解的非常全面,这里提前说一下:

 

1、增值税(IVA,全称:Impuesto sobre el Valor Añadido)

 

A、新房与一般性的保护房,须缴纳10%的增值税。

B、提供给鳏寡孤独、残疾人或困难家庭的特别保护房,须缴纳4%的增值税。

 

2、法律行为税(IAJD,全称:Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

 

根据房屋建筑面积与价值来计算,最低0,2%,最高0,75%。

 

3、不动产转移税(ITP,全称:Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

 

这是主要针对二手房的税收,也是当下房地产市场交易中产生的最多的一种税,通常情况下,须缴纳交易金额6%的不动产转移税;如果是鳏寡孤独、残疾人、困难户之类,或者是大家庭并满足一定收入额度的,只需缴纳4%的不动产转移税。

 

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